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重庆房产抵押贷款风险案例_重庆房产抵押贷款风险案例分析
发布时间:2024-05-03 12:35浏览次数:
重庆房产抵押贷款风险案例_重庆房产抵押贷款风险案例分析

大家好,今天我要和大家探讨一下关于重庆房产抵押贷款风险案例的问题。为了让大家更容易理解,我将这个问题进行了归纳整理,现在就让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.亲戚家用房产证抵押贷款,用我的名字贷款,我有什么风险吗?
2.房屋抵押金融公司骗局
3.房产抵押贷款有哪些缺点
4.房产抵押贷款银行与民间办理差别大吗?去银行办理房产抵押贷款有哪些风险?
5.个人抵押房产贷款 个人抵押贷款有哪些风险
6.房产抵押贷款不良率

重庆房产抵押贷款风险案例_重庆房产抵押贷款风险案例分析

亲戚家用房产证抵押贷款,用我的名字贷款,我有什么风险吗?

一、亲戚家用房产证抵押贷款,用我的名字贷款,我有什么风险吗?

我是在银行搞信贷工作的,只要你在银行未签字未履行任何手续就不必承担任何责任。当然你亲戚会冒名签字而达到了借款目的,那就涉嫌贷款,银行方面则涉嫌非法放贷,这都是要承担相应法律责任的。

二、个人住房抵押贷款风险有什么特点?

什么是抵押贷款?抵押贷款指的是借款人在法律上,把自己的财产所有权作为抵押,从而向机构或式。

抵押贷款的优点是利率较低,而且抵押物还拥有使用权。但是抵押贷款也有不可预期的风险,所以办理抵押贷款也需要一定的资质要求。

抵押贷款具体有哪些优势和缺点呢?下面是有钱花为您带来的知识分享:

抵押贷款有何优势?

1.贷款金额较高。

抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看,绝大部分企业是以房地产作抵押,少数在房地产抵押的同时,也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个。

这都是因为抵押资产的价值,必须与贷款的数资产中,往往又以房屋土地,或在建工程等固定资产投资金额巨大,能满足抵押贷款的要求。

价值相对较低的一些其它资产,一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说,抵押贷款的额度远远高于。

2.贷

由于有足够的抵押物,借款人的利率要低于,这种低利率一方面降低了借款人的成本。

3.抵押期间,抵押资产的产权仍归借款人

抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理其资产的权力,以保证贷款的人虽然可以正常地使用其所有的资产。

抵押贷款有

1.贷款门槛高

以房产抵押贷款做抵押。考虑到房屋的变现问题,银行通常规定抵押房的年限要在25年左右,房屋买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款围内。

2.过程复杂,成本高

常见的房贷,房屋评估需要支付一定的费用,比如评估费、公证费、抵押登记费或保险费等等。车贷需要支付汽车价值评估费,押证不押车的话,需要支付GPS安装费和租赁费,并且需要支付手续费,汽车的款适合有短期资金需求的借款人。

3.抵押物被没收风险

当借款人想要还款,但却力不从心时,势必会面临抵押物被没收的风险。

希望这个回答能帮助到您,另外,如果您有贷款急用钱的需求,您也可以选择大品牌无抵押的信贷品牌进行借款,息费透明值得信赖,有钱花,原百度金融信贷服务品牌,申请条件主要分为年龄要求和资料要求两个部分。

一、年龄要求:在18-55周岁之间。特别提示:有钱花谢绝向在校大学生提供消费分期贷款,如您是在校大学生,请您放弃申请。

二、资料要求:申请过程中需要提供您的二代身份证、本人借记卡。

注意:申请只支持借记卡,申请卡也为您的借款银行卡。本人身份信息需为二代身份证信息,不能使用临时身份证、过期身份证、一代身份证进行申请。

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三、房产抵押贷款有哪些特点

产抵押贷款的优点

1,不按时足额还款,授信期限往往都较长、贷款额度

通常而言,房产抵押贷款的额度可视房产自身价值来定,一般最高额度可达房产评估价值的70%。如果借款人需要的贷款额度较高,能提供一套高估值的房产抵押,则贷款愿望实现的可能性更高。

2、贷款期限

除了在贷款方面占优势。逾期超过一定的期限后,银行则有权处置、变卖抵押的房产,所得款项将优先用于偿还贷款本息。

希望能帮到你,在贷款期限方面同样占优势。由于房产属于固定资产、房产有被没收的风险

申请房产抵押贷款后,若借款人力不从心、消费、经营及其他合规合法用途。

5、期限较长,期限最长不超过10年。

6、金额较高,通常都能实现贷款愿望。

4、用途广泛、协议的已购公房,对于借款人而言。另外,不少银行暂不接受购买未满5年的经适房,由于房产抵押贷款要走抵押登记手续,所以银行放款速度较慢、企业主甚至自由职业者,只要你的抵押物足值且贷款用途合法合规,贷款可用的时间也就能拉长,授信期限一般是10-20年,最长授信期限可达30年。

3、不要求身份性质

房产抵押贷款的最大优势、租赁而来的厂房,在于对借款人的身份性质要求较少、不能提供央产房上市证实的央产房。你可以是上班族、个体工商户。

房产抵押贷款的缺点

1、放款速度慢

相对来说、按周(双周:可用于个人购车:贷款期限最长不超过20年,其中除贷款用于购买住房的:最高不超过抵押房产价值的70%。

7、还款方式多样:可采用按月等额本息还款法、办公用房等、按月等额本金还款法、贷款未还清房屋、三周)还本付息还款法及“随心还”还款法;

3。一般来说,自借钱方申请贷款后需要一个月左右的时间银行才能放款;

2、不是全部的房屋都能做抵押

因为要考虑到房屋变现的因素,银行通常规定抵押房的年限要在25年左右,房屋面积大于50平米、小产权房、不能提供购房合同

四、个人住房抵押贷款风险有什么特点?

个人住房抵押贷款的风险主要有以下几种:

1.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式:

(1)被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后,由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,导致实际支付能力下降,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息,被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

(3)提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

(4)恶意骗贷。一般称其为“假按揭”,是一种欺骗行为,主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人,借购房之名套取金融机构贷款的行为。

2.抵押风险

(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额、合法变现,就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手续繁琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿,其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人。

房屋抵押金融公司骗局

房产证抵押贷是一个非常普遍的贷款方式。在所有的贷款中,房产抵押贷款应该是风险最小的了。但是,风险虽然小,也是有风险的。这个风险就是不能及时还款。

在我们生活中很多人,由于资金短缺,借钱无门的情况下,往往会使用房产证进行抵押贷款,用房产抵押贷款,银行承担的的风险是很小的,因此银行对用户放贷的金额也很大,这就为急需资金的用户提供了极大的便利。

如何用房产证抵押进行贷款?

用房产证抵押进行贷款,其实非常简单,在银行确认过自己的房子没有抵押登记记录以后,写一份房产抵押贷款的申请,准备好银行所需要的材料,上报给银行,银行经过评估,最终确定抵押贷款金额就可以办理了。非常简单,不过,提供身份证,户口本等证件的时候一定要拿证件的原件,复印件是不可以办理的。

需要承担哪些风险?

在前面已经为大家简单的讲过了。虽然房产证抵押贷款风险很低,但是也是有一定的风险的。这个风险,主要来自自己。如果贷款期限到了,还不上贷款。一方面,征信受到影响,另一方面,银行将会对房产进行收回,按照法律规定,对房产进行拍卖,拍卖所得的钱将抵扣抵押贷款的款项。因此说,抵押这款也是有一定风险的。抵押贷款后所获得的资金一定要保证风险系数要低。

房产抵押贷款可以解决燃眉之急

只要保证贷款资金使用的渠道安全可靠,在遇到资金短缺的时候,房产抵押贷款无疑是一个非常好的办法。既不需要欠人情,对房屋也没有任何损失,只是拿出一点利息就可以解决燃眉之急,这项贷款是为人们提供了很大便利的。

房产抵押贷款有哪些缺点

金融公司房产抵押贷款是跟银行合作吗

金融公司房产抵押贷款是跟银行合作。

1、贷款人向金融机构咨询,填写住房抵押申请书,并提交相关贷款资料。

2、金融机构对借款人提交的申请资料进行审核。

3、审核通过后,双方签订借款合同。

4、金融机构对借款人进行抵押登记。

萧县按揭房可以抵押给金融公司嘛

不可以的。

按揭房本身就已经背负了一个贷款了,不能再抵押给金融公司。

可以担保公司为你垫资,把房子从银行里面赎出来,然后个人再向担保公司办理房产抵押贷款。

我想找金融公司用房产抵押贷款,安全吗

用房屋做抵押借款是否安全,要依据具体情况而定。对于借款人而言,要找具有资质的贷款机构,如商业银行等。即使要找金融公司,也要找一些很好的,信用不错的金融公司,不要去随便找一个公司就抵押房产了,所以房产抵押贷款建议还是在银行办理比较好,额度高,利率低,可靠。对于出借人而言,房屋抵押一定要办理抵押登记,抵押权自抵押登记后才有效的。

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用房产抵押贷款的风险:

要合理评估贷款用途及资金风险,尤其是用唯一的住房抵押贷款,如果资金用途风险很大,很容易出现无法偿还贷款的情况,这样会产生较高的逾期费用;最后,抵押房产进行拍卖时,其价格相对较低,会产生资产缩水的风险。

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要则。现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。

银行作为债权人,在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权,而作为债务人来讲,这时可能面临自己及家人无家可归的风险。

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。

房产抵押贷款选择哪个公司好些?

房产抵押贷款选择北京房产抵押贷款平台、速贷网、贷款服务平台、华翰金融、北京华典正通投资担保有限公司公司好些。

1、北京房产抵押贷款平台

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2、速贷网

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3、贷款服务平台

贷款服务平台隶属于广州贷得到信息科技有限公司。成立于2017年6月是专注于资产抵押领域的贷款服务机构。贷得到与众多金融机构和资金方达成长远的战略合作关系;主要为借贷客户提供100万以上的贷款融资服务,包括个人抵押贷款、企业大额抵押贷款,垫资过桥贷款等。

4、华翰金融

广州市华翰投资咨询有限公司旗下华翰房抵网,是一个房产贷款信息咨询服务平台。业务领域主要涉及房产抵押贷款、房产二次抵押贷款、按揭房再抵押贷款、按揭房转按揭贷款、房产交易贷款、查封房贷款等。

5、北京华典正通投资担保有限公司

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房产抵押贷款怎么贷

房产抵押贷款流程基本如下:具体以相应贷款机构为准。

面签(可下户签约或驻点签约)→房产评估→经营场所下户→上报审批→公证→抵押→放款。

注意事项:

(1)找对合适的贷款机构

不同的贷款机构贷款规定和条件不同,比如一些银行机构只接受市区以内的房产做抵押贷款,而有的贷款机构则没有房屋地理位置限制。所以借款人可以多找几家贷款机构进行对比,选择合适自身情况的机构办理房产抵押贷款。

(2)有良好的个人信用

房产抵押贷款对借款人的要求不会很高,但是不是说没有要求,如果有不良信用记录,贷款也是比较困难的。除了不要有不良信用记录外,另外最好要有一份稳定的工作,能提供银行流水,这样办理房产抵押贷款才更容易。

(3)房屋要有变现能力

一些房龄太老,或者面积太小的房产,值不到多少钱,一些银行不会办理房产抵押贷款;一些房产的产权不明晰,也无法办理房产抵押贷款。所以,房屋的产权要明晰,要具备上市交易的条件,要有变现能力,才能成功抵押贷款。

房产抵押贷款银行与民间办理差别大吗?去银行办理房产抵押贷款有哪些风险?

1. 放款速度慢 ,相对无抵押贷款来说,由于房产抵押贷款要走抵押登记手续,所以银行放款速度较慢。一般来说,自借钱方申请贷款后需要一个月左右的时间银行才能放款。

2. 不是全部的房屋都能做抵押,因为要考虑到房屋变现的因素,银行通常规定抵押房的年限要在25年左右,房屋面积大于50平米。另外,不少银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。

3. 房产有被没收的风险 ,申请房产抵押贷款后,若借款人力不从心,不按时足额还款。逾期超过一定的期限后,银行则有权处置、变卖抵押的房产,所得款项将优先用于偿还贷款本息。

一、房屋贷款有哪些优点?

1. 房产抵押贷款额度高:房产抵押贷款额度和房屋估值直接相关,房屋估值高,可贷额度也高。

2. 房产抵押贷款期限长:一般质押贷款的授信期限是1年,信用贷款的授信期限是5年,而房产抵押贷款的授信期限则是30年左右,贷款期限相对较长。

3. 房产抵押利率低:由于有房产作抵押,贷款机构承担的风险相对较小,给借款人的利率也不会太高。

4. 房产抵押门槛低:有房产作抵押,贷款机构对借款人的要求会相对放宽,如果手续齐全,最快甚至可以当天发放贷款。

二、房屋贷款有什么风险?

1. 流动性风险:流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。

2. 经济周期风险:经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

个人抵押房产贷款 个人抵押贷款有哪些风险

房产抵押贷款银行与民间办理差别大吗?

一、利率区别

民间房产抵押贷款的利率与银行相比,自然也是高一些的。这是不用问的事,由于银行资金来自普通市民,出自于国家对于银行的大力支持,银行发送的储蓄利率是很低廉,因而银行的房产抵押贷款利率一般低到5厘到6厘中间。其实就是年化利率大约在6%-7%中间。而民间的就得看具体金融企业了,有一些民间资产来自国营企业资产或是险资,那样相对而言利率也不是很高。

二、针对借款人征信的规定区别

大家常说责任和义务并存,民间房产抵押贷款收取利率相对性银行高,但当然要在其他方面比银行更具优势,这一优点就是个人征信,民间针对房产抵押贷款借款人的征信是十分随性的,除了个别银行的房产抵押贷款可以接受一年有3外,大部分银行的征信要求全是一年不能出现2,能够有1,针对个人征信太差的借款人而言,民间资产还是一个不错的选择,尽管利率高了些,但能够融到钱,为企业运营解决问题,还是一个不错的选择。

三、下款速率的差异

相较于房产抵押贷款银行借款而言,民间房产抵押贷款下款速率非常快,一般更快二天,比较慢三天就可以取得成功下款。而银行下款一般需要一个月上下。

四、贷款年限区别

针对用款时间很短,急缺资金周转的用户而言,民间房产抵押贷款能够贷款年限为:3个月,6个月,9个月,一年等。最多一般不超过三年。而银行一般线上1年-30年中间都能够。假如是必须长期借款,且个人征信合乎银行标准,从银行借款是一个不错的选择。无论是从银行或是民间抵押房产获得资产,找一家靠谱,免收前期工程费,且利率相对性低投融资平台是非常重要的。

去银行办理房产抵押贷款有哪些风险?

1、违约风险性

违约风险性包含迫不得已违约和客观违约。迫不得已违约就是指借款人的处于被动个人行为,支付能力基础理论觉得造成迫不得已违约是由于付款能力不够。这是因为借款人有还钱的意向,但无还钱的水平。客观违约就是指借款人积极违约,

利益基础理论觉得在完备的金融市场上借款人可仅经过较为其住宅中独有的利益与抵押借款债务的尺寸,做出违约是否的决策。当房地产业价钱上升,借款人能够出让房子还清欠款,收回投资并且能够赚取一定的收益;当房地产业价钱下降时,借款人为了能转嫁给损害,即便这有还款能力,他积极违约回绝还贷。

2、利率风险

流通性风险是指资产短存长贷难以快速变现风险性,流通性是银行确保资产质量的一条关键标准。目前利率风险表现在两方面,一是我国目前的购房贷款主要来自个人公积金和活期存款,银行吸收的活期存款归属于短期存款,一般只有三五年,而房产抵押贷款却是属于长期借款。

这类短存长贷的个人行为使银行的流通性极低,进而产生利率风险。二是银行所持有的财产债务不容易转现,非常容易造成利率风险。导致银行很有可能缺失在金融体系更有利的投资机会,提升经济成本造成的损失。

房产抵押贷款不良率

个人抵押贷款其实有很多的要求,也可能会存在一定的风险,如果没有考虑过这些情况,盲目选择贷款抵押方案,可能会影响将来的开支。下面就是关于个人抵押房产贷款以及个人抵押贷款有哪些风险,希望大家可以关注。

现在很多人在 购房 的时候发现自己的存款非常有限,可选择的范围非常小,所以会考虑 抵押房 产贷款的方式。但是 个人抵押贷款 其实有很多的要求,也可能会存在一定的风险,如果没有考虑过这些情况,盲目选择贷款抵押方案,可能会影响将来的开支。下面就是关于个人抵押 房产 贷款以及个人抵押贷款有哪些风险,希望大家可以关注。

个人抵押房产贷款

个人房产抵押贷款 是指申请人以自己的 房屋产权 作为抵押向银行申请贷款,贷款资金的用途可用作个人消费和运营。

个人房产抵押贷款区别 个人住房抵押贷款 。而 个人住房贷款 是指银行向借款人发放的用于购买自用 普通住房 的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;

2、持有有效的身份证明文件;

3、具有稳定、合法的收入来源;

4、抵押房产有房地产证,产权明晰,可上市流通;

5、银行规定的其他条件;

个人抵押贷款有哪些风险

1、违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。当 房地产市场 价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产 市场价格 下降时,借款人为了转嫁损失,即使他有偿还能力,他也主动违约拒绝还款。

2、流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面,一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款,银行吸纳的储蓄存款属于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低,继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现,极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会,增加机会成本带来的损失。

3、经济 周期 风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业, 房地产业 对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求量增大,房屋的变现不成问题,银行与个人都对未来充满乐观的预期,银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时,失业率上升,居民的收入急剧下降,大量贷款无力偿还,即使已将房屋抵押给银行,也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失,银行则面临大量的?呆坏账?,极易导致银行的信用危机甚至破产。

个人抵押房产贷款以及个人抵押贷款有哪些风险的内容如上,希望大家都可以了解个人的贷款的注意事项以及风险、基本的流程、条件等等重要的信息。大家决定要申请抵押贷款,要看看一些具体的条件,不要随便选择。另外,不管选择哪些抵押贷款的方式,都不要忽略掉还款的重要性。

一、房产抵押贷款不良率

房产抵押贷款不良率是指房产抵押贷款中,违约或未按时偿还贷款的贷款占全部贷款的比例。根据不同的地区、行业和时间,不良率的数值也会有所不同。

二、住房抵押贷款违约率占总不良率多少

、我国个人住房抵押贷款发展现状

在个人消费信贷中,由于个人了重要地位,近年来,个人住房银行具有强劲发展势头的视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构住房抵押贷款自然成为商业银行。在表1中,200个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,2004年、2005年则到达80%左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元,是2000年的5.45倍,1998年的住房抵押贷款余额相比,增长16.07%,个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

表11998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位:亿)

19981999200020012002200320042005

全国消费信贷余额47210974235699010669157362006322150

个人住房抵押贷款余额426770337755988218400

个人住房抵押贷款比重90.25%70%77.40%74.87%79.02%83.37%

个人住房抵押贷款增长比例80.75%338.57%65.77%47.52%42.67%34.55%16.07%

资料来源:统计公报(2000—2

商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款,主要原因有二:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的,因素密切相关的,上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加,个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升,2002年四大国有商款的平均不良率在1%左右[1],到2004年底,个人住房抵押贷款不其中农行高于2%。在我国个海,2004年商业银有0.1%左右,到2006年9月末,平均不良率上升到0.86%,两年多时间上升7倍多。

我国市场经济处于发展初期,法律制度欠缺,个人信用征信体系不健全,商业银行风险管理水平低,个人住房抵押贷款存在很大风险,实际的贷款违约率高,特定条件下(如贷款高速增长),用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显,掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性,个人住房抵押贷款期限长,每笔贷款数额小,一旦房地产市场出现调整或振荡,贷款违约等风险就会显现,我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验,因此加强个人住房抵押贷款风险防范,完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析

在目前我国的经济体制环境下,个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性,这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定,具体而言,我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险:

1.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式:

一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为,是指借款人在购买房产后,因实际支付能力下降或突发事件的发生,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈,就业条件严峻,教育、医疗等支出急剧增加,都会使借款人的支付能力下降甚至恶化,使借款人无力继续偿还贷款本息。

二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为,是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大,继续还款的成本大于放弃还款的收益,借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年,因为此时违约的机会成本相对较低,损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。

三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为,是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时,提前偿还贷行为就有可能发生,提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。

四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”,是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地开发,或者进入资本市场,导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》,住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。

2.抵押风险

贷款抵押物是商业银行第二还款来源,但是商业银行也常面临如下抵押风险:

一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额、合法变现,就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手续烦琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。

二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时,价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降,或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小,甚至出现贷款利率低于存款利率,导致银行收不抵支的风险。一般来说,商业银行所面临的利率风险有:一是“不匹配”风险,抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步,如个人住房抵押贷款是固定利率,如果存款利率上调,银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时,如果银行资金成本不变,银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。

4.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征,商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差,一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务,每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同,商业银行无法实现标准化管理;二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本,投资者望而却步;三是住房等消费品二级市场尚未形成,抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。

5.法律制度风险

法律制度风险是指法律制度不健全,对失信、违约行为惩罚办法不具体,执行力度不强,使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件,如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保》,1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规,《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的,与个人住房抵押贷款特点不相符。

6.市场政策风险

市场政策风险包含两个方面,一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动,影响房地产业的市场风险。与其他行业相比,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性,经济高涨时,居民收入水平提高,市场对房地产的需求增加,贷款数量急剧扩大,经济萧条时,失业率上升,居民收入急剧下降,房价下跌,商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期,市场机制不健全,政府的定位不明确,由于住房消费是居民的大额消费,投资乘数大,房地产业对经济增长具有较强的拉动作用,从而成为政府调控经济拉动消费,促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背,政府会采取房地产调整政策,随着房地产业的调整和收缩,商业银行也将面临政策风险。

7.管理风险

管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题,导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看,我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动,不计风险代价抢占市场份额;个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大,尚未形成合理评价标准和业务流程;熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏,管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展;个人信用信息基本属于封闭状态,银行之间缺乏沟通,个人的信用信息资源无法共享,缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。

8.操作风险

违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一,是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为:一是在业务导向激励约束机制下,经营机构重业务轻管理,甚至违规经营,未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件,借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高,工作不负责任,违反操作规程,有的甚至与借款人串通,逃避制度约束。

三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范

针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险,商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。

1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开,根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神,现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理,更加重要的是,应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式,对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理,因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系,采用内部评级法,用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标,全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况,对未来整体风险做出合理预测。在此基础上,充分考虑借款人个人资料和历史信用信息,建立科学的偿债能力和资信评估模型,逐步完善单一借款人信用评级体系,对借款人进行市场细分,以此作为开展业务的重要依据。

2.完善银行内部信贷管理机制,防范管理和操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程,逐步提高信贷管理水平。

第一,根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划,确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程,避免贷款政策管理失误带来损失。

第二,加强贷款流程全过程管理,从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点,落实管理职责,规范操作流程;建立合理的激励约束机制,促使业务人员自觉遵守各项规章制度,解决重业务拓展轻风险管理的导向机制;强化损失责任追究制度,根据资产的实际损失追究相应责任。

第三,在组织结构上,可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制,实现审贷分离和风险监管分离,保证贷款审批和风险控制的独立性;成立专门审查审批中心,实行集约化经营,逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官,提高管理专业水平。

第四,加强借款人信息的收集和分析,信息收集量越大,信息质量可能就越高,信息分析结果可能越准确,为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。

3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统,防范市场和政策风险

房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业,受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用,建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险,建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析,对房地产市场及整个社会经济环境进行预测,及早做出反应,避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程,一是建立风险预警的数据库,从各个方面取得数据,不断积累和完善数据的收集整理,为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型,针对我国实际情况,对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制,对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

随着我国利率市场化改革不断推进,利率风险会逐步显现,商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。

第一,开发可调整利率抵押贷款,其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整,利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比,它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况,把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人,同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

第二,开发固定利率抵押贷款,固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内,贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下,商业银行承担了大部分的利率风险,如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配,如发行固定利率债券,利率互换等,可以避免相应的利率错配和流动性风险。

第三,套期保值,我国金融期货市场正逐步开放,商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理,通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化,如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理,用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。

第四,大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场,通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售,换取贷款资金或流动性高的短期债权,提高流动性。

5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制

第一,建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险,一是房屋毁损的风险,二是贷款的信用风险,三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一,银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分,亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决,在保险品种上,可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种,在保险机构上,可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险,为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

第二,推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险,个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作,随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富,可以适时推出个人住房抵押贷款证券化,有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面,有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》,明确消费信贷活动中相关主体的职责,合理分散信贷风险;建立个人破产制度,使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依,通过立法强制推行个人信用制度,充分借鉴发达国家个人信用管理的经验,如美国的消费信用方面法律就有:《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6];同时改善法律执行环境,建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭,减少繁杂手续和环节,增加公正性和透明度,降低抵押物处置成本,提高处置的效率。

三、房贷不良率是什么意思?

虽然我很聪明,但这么说真的难到我了

四、配偶一方征信不良可以办理房产抵押贷款吗?

夫妻双方,一方信用记录不良,可以申请房产抵押贷款,信用记录不良建议继续适用信用卡,按时还款,24个月后会更新个人征信报告,5年后会彻底消除征信报告。房产抵押贷款的流程:借款人在银行开立活期存款帐户;准备贷款要求的资料;面签银行;银行报卷和审批;银行审批通过后,通知借款人审批结果,并与借款人签订借款合同;到建委做抵押登记;建委出它项权利证。

好了,今天关于“重庆房产抵押贷款风险案例”的话题就到这里了。希望大家能够通过我的讲解对“重庆房产抵押贷款风险案例”有更全面、深入的了解,并且能够在今后的生活中更好地运用所学知识。

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